หลายคนอาจเคยใฝ่ฝันอยากมีบ้านพักตากอากาศสักหลังในประเทศไทย หรืออยากลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่นี่ เพราะทั้งสวยงาม วัฒนธรรมดี อาหารอร่อย ผู้คนก็น่ารักน่าเอ็นดู แต่พอเริ่มหาข้อมูลจริงจัง ปวดหัวจี๊ดเลยใช่ไหมครับ โดยเฉพาะเรื่องกฎระเบียบการซื้อของชาวต่างชาติ แล้วยังจะมีเอกสารนู่นนี่นั่นอีก หนึ่งในคำที่หลายคนอาจจะเจอแล้วงงๆ คือคำว่า “**FET**” เอ๊ะ! `fet ย่อมาจาก` อะไรกันแน่นะ แล้วทำไมถึงสำคัญกับการซื้ออสังหานัก วันนี้ในฐานะคอลัมนิสต์การเงินที่คลุกคลีเรื่องพวกนี้มาพอสมควร จะขออาสาพาไปไขข้อข้องใจแบบง่ายๆ สไตล์คนคุยกัน ไม่ใช่ตำราวิชาการนอนหลับแน่นอนครับ

จะว่าไปแล้ว คำว่า **FET** เนี่ย น่าสนใจตรงที่มันไปโผล่ได้ในหลายวงการเลยนะ อย่างแรกเลยที่เราต้องรู้ถ้าคิดจะซื้ออสังหาฯ ในไทย คือเรื่องการเงินและเอกสารสำคัญที่ชื่อว่า “แบบทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ” ซึ่งนี่แหละครับ คือความหมายแรกของ `fet ย่อมาจาก` ที่เราจะเน้นคุยกันวันนี้ แต่มันยังมีอีกความหมายหนึ่งในวงการแพทย์ ซึ่งก็ใช้ตัวย่อเดียวกันเป๊ะ! เอาเป็นว่าเรามาเริ่มกันที่เรื่องอสังหาฯ ก่อนดีกว่า เพราะนั่นคือจุดเริ่มต้นของความงงนี้

**ชาวต่างชาติ ซื้ออสังหาฯ ในไทย ได้แค่ไหนกันนะ?**

อันดับแรก ต้องเข้าใจก่อนว่ากฎหมายไทยค่อนข้างจำกัดสิทธิ์การถือครองที่ดินของชาวต่างชาติครับ จะมาซื้อบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดินแบบสิทธิ์ขาดเลยเนี่ย โดยทั่วไปทำได้ยากมากๆ แต่ข่าวดีคือ “คอนโดมิเนียม” (Condominium) หรืออาคารชุดเนี่ยแหละ คือทางออกหลักสำหรับชาวต่างชาติที่อยากเป็นเจ้าของอสังหาฯ ในไทย

ภายใต้กฎหมายอาคารชุด ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ได้แบบ 100% เต็มเลยนะครับ แต่มีข้อแม้สำคัญอย่างหนึ่ง คือ “โควต้าชาวต่างชาติ” ครับ คือในแต่ละโครงการคอนโดฯ ทั้งหมดที่สร้างขึ้น จะอนุญาตให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์แบบสิทธิ์ขาด (Freehold) ได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมดในโครงการนั้น พูดง่ายๆ คือ ถ้าโครงการมี 100 ห้อง ชาวต่างชาติจะซื้อแบบสิทธิ์ขาดได้ไม่เกิน 49 ห้องนั่นเองครับ ส่วนที่เหลือ 51% ขึ้นไป ต้องเป็นคนไทยหรือนิติบุคคลไทยถือครองไว้

ทีนี้ ถ้าโครงการที่เล็งไว้ โควต้า 49% เต็มไปแล้วล่ะ? ก็ยังมีอีกทางเลือกครับ คือการซื้อแบบ “สิทธิ์เช่าระยะยาว” (Leasehold) อันนี้ไม่ใช่การเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์นะครับ แต่เป็นการเช่าจากเจ้าของกรรมสิทธิ์ระยะยาว ซึ่งตามกฎหมายไทยให้จดทะเบียนการเช่าได้สูงสุดไม่เกิน 30 ปีต่อครั้ง และมีโอกาสที่จะต่ออายุได้อีกหรือไม่ ก็ขึ้นอยู่กับข้อตกลงกับเจ้าของและกฎหมายในอนาคตครับ แบบนี้ก็เป็นอีกวิธีที่ให้สิทธิ์ในการอยู่อาศัยหรือใช้ประโยชน์จากคอนโดฯ ได้ยาวนานพอสมควรเลยล่ะครับ แต่ยังไงก็ตาม การซื้อแบบสิทธิ์ขาดก็ยังเป็นที่นิยมมากกว่า ถ้าโควต้ายังเหลือนะ

**หัวใจสำคัญที่ชาวต่างชาติควรรู้: เงินต้องมาจากไหน? และเอกสาร FET คืออะไร?**

มาถึงเรื่องที่สำคัญที่สุดแล้วครับ ถ้าคุณเป็นชาวต่างชาติที่ไม่ได้มีถิ่นที่อยู่ถาวรในประเทศไทย และอยากซื้อคอนโดฯ แบบสิทธิ์ขาด (Freehold) เงินที่คุณใช้ซื้อคอนโดฯ เนี่ย **ต้องมาจากต่างประเทศเท่านั้น** ครับ อันนี้เป็นกฎเหล็กเลยนะครับ เพื่อป้องกันเรื่องการฟอกเงินต่างๆ

แล้วจะรู้ได้ไงว่าเงินก้อนนี้มาจากต่างประเทศจริง? นี่แหละครับ คือบทบาทของเอกสารที่เราคุยกันวันนี้ นั่นคือ “แบบทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ” หรือที่เรียกสั้นๆ ว่า **FET** ครับ จำไว้เลยนะครับว่าถ้าพูดถึงการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยของชาวต่างชาติ แล้วเจอคำว่า `fet ย่อมาจาก` มันคือเอกสารตัวนี้แหละ สำคัญสุดๆ!

เจ้าเอกสาร **FET** นี้ มันคือหลักฐานที่ออกโดยธนาคารในประเทศไทยที่รับเงินโอนมาจากต่างประเทศครับ มันจะรับรองว่าเงินจำนวนนี้ ถูกโอนมาจากบัญชีธนาคารที่อยู่ *นอก* ประเทศไทย และได้ถูกแลกเปลี่ยนเป็นเงินบาทเรียบร้อยแล้ว

ถามว่าจำเป็นต้องใช้ **FET** ทุกครั้งไหม? คำตอบคือ **จำเป็นมากๆ สำหรับการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ที่สำนักงานที่ดิน** ครับ เจ้าหน้าที่ที่ดินจะขอดูเอกสารตัวนี้ เพื่อยืนยันว่าเงินที่คุณนำมาซื้อคอนโดฯ นั้นถูกต้องตามกฎหมาย

แต่มีข้อควรรู้เพิ่มเติมเล็กน้อยครับ โดยทั่วไป ธนาคารพาณิชย์ในประเทศไทยจะออก “แบบทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET)” ให้ สำหรับยอดเงินโอนที่ค่อนข้างสูงครับ กฎเดิมๆ จะอยู่ที่ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐ (ประมาณหนึ่งล้านเจ็ดแสนบาท ขึ้นอยู่กับอัตราแลกเปลี่ยน) หรือมากกว่านั้น ถ้าจำนวนเงินที่คุณโอนเข้ามาเพื่อซื้อคอนโดฯ *น้อยกว่า* 50,000 ดอลลาร์สหรัฐ คุณไม่ต้องกังวลว่าจะขอ **FET** ไม่ได้นะครับ คุณสามารถขอ “หนังสือรับรองการโอนเงิน” จากธนาคารที่คุณรับเงินแทนได้ครับ เอกสารนี้ก็ใช้แทน **FET** ได้เหมือนกันที่สำนักงานที่ดินครับ

**วิธีการโอนเงินให้ถูกต้อง ทำยังไงดี?**

เห็นแบบนี้ หลายคนอาจจะคิดว่า “เอาง่ายๆ ก็ขนเงินสดเข้ามาสิ” **อันนี้ไม่แนะนำเลยครับ!** การนำเงินสดจำนวนมากเข้ามาในประเทศมีข้อจำกัดทางศุลกากรที่ยุ่งยาก แถมธนาคารไทยส่วนใหญ่ก็ไม่อยากรับเงินสดจำนวนมากจากชาวต่างชาติเพื่อนำไปซื้ออสังหาฯ เพราะตรวจสอบที่มาลำบากครับ

วิธีที่ถูกต้องและปลอดภัยที่สุด คือการ “โอนเงินผ่านระบบธนาคาร” ครับ ซึ่งมีอยู่ 2 ช่องทางหลักๆ ที่นิยมใช้กัน:

1. **โอนเงินเข้าบัญชีตัวเองในไทยก่อน:**
* คุณโอนเงินจากบัญชีธนาคารของคุณในต่างประเทศ (สกุลเงินต่างประเทศ) เข้ามาที่บัญชีธนาคารของคุณเองในประเทศไทย
* ให้ธนาคารในไทยแลกเปลี่ยนเงินนั้นเป็นสกุลเงินบาท
* จากนั้น คุณก็โอนเงินบาทจากบัญชีของคุณในไทยไปยังบัญชีของโครงการคอนโดฯ ที่คุณจะซื้อ
* **ที่สำคัญ:** คุณต้องแจ้งวัตถุประสงค์การโอนเงินตั้งแต่ตอนที่ธนาคารในไทยรับเงินโอนมาจากต่างประเทศเลยนะครับ ว่า “เพื่อซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย” และให้ธนาคารออกเอกสาร **FET** หรือหนังสือรับรองการโอนเงินให้คุณเก็บไว้เป็นหลักฐาน

2. **โอนเงินเข้าบัญชีโครงการคอนโดฯ โดยตรง:**
* คุณโอนเงินจากบัญชีธนาคารของคุณในต่างประเทศ (สกุลเงินต่างประเทศ) ตรงไปยังบัญชีธนาคารของโครงการคอนโดฯ ที่คุณกำลังจะซื้อในประเทศไทย
* **ที่สำคัญไม่แพ้กัน:** ต้องระบุในแบบฟอร์มการโอนเงินที่ต่างประเทศให้ชัดเจนว่า “เพื่อชำระค่าซื้อคอนโดมิเนียม [ชื่อโครงการ] ในประเทศไทย” และให้ระบุชื่อผู้ซื้อ/ผู้โอน เป็นชื่อของคุณให้ถูกต้อง
* ทางโครงการคอนโดฯ จะเป็นฝ่ายประสานงานกับธนาคารที่รับเงิน เพื่อขอเอกสาร **FET** หรือหนังสือรับรองการโอนเงินในนามของคุณ (ผู้ซื้อ) แล้วนำเอกสารนี้ไปใช้ในการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินแทนคุณ

ไม่ว่าจะเลือกวิธีไหน สิ่งที่ต้องจำให้ขึ้นใจคือ:
* **เงินต้องมาจากนอกประเทศ:** โอนจากบัญชีธนาคารในต่างประเทศเท่านั้น
* **ต้องเป็นสกุลเงินต่างประเทศ:** โอนมาเป็นดอลลาร์ ยูโร เยน ปอนด์ หรือสกุลอื่นใดก็ได้ครับ แล้วให้ธนาคารในไทยแลกเป็นเงินบาท
* **แจ้งวัตถุประสงค์ชัดเจน:** สำคัญมากที่สุด เพื่อให้ธนาคารออกเอกสาร **FET** หรือหนังสือรับรองให้ถูกต้อง
* **เก็บเอกสาร FET/หนังสือรับรองไว้ให้ดี:** นี่คือหัวใจหลักของการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินครับ

คุณอาจจะถามว่า “แล้วจะแน่ใจได้ไงว่าทำถูก?” คำแนะนำที่ดีที่สุดคือ ปรึกษาเจ้าหน้าที่ของธนาคารไทยที่คุณจะใช้รับเงินโอน หรือปรึกษาตัวแทนขายของโครงการคอนโดฯ ที่คุณซื้อครับ พวกเขามีประสบการณ์เรื่องนี้ จะให้คำแนะนำที่ถูกต้องตามขั้นตอนของธนาคารนั้นๆ ได้ครับ เหมือนเวลาเราจะทำธุรกรรมอะไรยากๆ ก็ต้องถามผู้รู้จริงๆ ใช่ไหมล่ะครับ

**อ้าว! แล้ว FET อีกความหมายหนึ่งล่ะ คืออะไรกันแน่?**

ทีนี้มาคลายความสงสัยสำหรับอีกความหมายของ `fet ย่อมาจาก` ที่เจอในข้อมูลครับ เผื่อใครไปเจอแล้วจะสับสน เพราะมันคนละเรื่องกับอสังหาฯ ไปเลย นั่นคือ **FET** ที่ย่อมาจาก **Frozen Embryo Transfer** หรือ **การย้ายตัวอ่อนแช่แข็ง** ในวงการแพทย์ครับ

การย้ายตัวอ่อนแช่แข็ง (FET) เป็นหนึ่งในขั้นตอนของการรักษาภาวะมีบุตรยากด้วยวิธีการทำเด็กหลอดแก้ว (IVF – In Vitro Fertilization) ครับ คือหลังจากที่แพทย์ทำการปฏิสนธิตัวอ่อนในห้องแล็บแล้ว แทนที่จะย้ายตัวอ่อนนั้นกลับเข้าสู่โพรงมดลูกในรอบเดือนเดียวกันเลย (ซึ่งเรียกว่า การย้ายตัวอ่อนรอบสด หรือ FRESH Transfer) แพทย์จะเลือกที่จะนำตัวอ่อนที่ได้ไปแช่แข็งไว้ก่อนครับ แล้วค่อยเตรียมผนังมดลูกของคุณแม่ให้พร้อมในรอบเดือนถัดไป หรืออีกหลายๆ เดือนข้างหน้า แล้วค่อยนำตัวอ่อนที่แช่แข็งไว้นั้นมาละลายและย้ายกลับเข้าสู่โพรงมดลูก ซึ่งก็คือขั้นตอนของ **FET** นั่นเอง

ทำไมแพทย์ถึงนิยมทำ **FET** มากกว่า FRESH Transfer ในหลายๆ กรณีล่ะ? มีข้อดีหลายอย่างเลยครับ
* **อัตราความสำเร็จสูงกว่า:** การย้ายตัวอ่อนในรอบที่ไม่ได้ผ่านการกระตุ้นรังไข่มากๆ ทำให้ร่างกายของคุณแม่ฟื้นตัวเต็มที่ ผนังมดลูกมีความพร้อมมากกว่า จึงมีโอกาสในการตั้งครรภ์สำเร็จที่สูงกว่าการย้ายตัวอ่อนรอบสดครับ
* **ลดความเสี่ยง OHSS:** การกระตุ้นรังไข่เพื่อเก็บไข่ อาจทำให้เกิดภาวะแทรกซ้อนที่เรียกว่า OHSS (Ovarian Hyperstimulation Syndrome) ได้ การย้ายตัวอ่อนในรอบอื่นที่ไม่ใช่รอบกระตุ้น ช่วยลดความเสี่ยงนี้ได้อย่างมากครับ
* **มีเวลาตรวจโครโมโซมตัวอ่อน:** การแช่แข็งตัวอ่อนทำให้มีเวลาส่งตัวอ่อนไปตรวจคัดกรองความผิดปกติของโครโมโซมก่อนย้ายได้ ถ้าคุณแม่ต้องการ ซึ่งเพิ่มโอกาสได้ตัวอ่อนที่แข็งแรงสมบูรณ์จริงๆ
* **ยืดหยุ่นในการวางแผน:** สามารถเลือกช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดสำหรับการตั้งครรภ์ได้ ไม่ต้องรีบย้ายทันที

ดังนั้น ถ้าคุณได้ยินคำว่า `fet ย่อมาจาก` ในบริบทของคลินิกรักษาผู้มีบุตรยาก หรือโรงพยาบาล นั่นคือเขาหมายถึงการย้ายตัวอ่อนแช่แข็งนะครับ ไม่ได้เกี่ยวกับการโอนเงินซื้อคอนโดฯ แต่อย่างใดเลย เห็นไหมครับว่าตัวย่อเดียวกันแต่คนละโลกเลย!

**สรุปและคำแนะนำสำหรับนักลงทุนชาวต่างชาติ**

กลับมาที่เรื่องอสังหาริมทรัพย์ของเราครับ ตลาดคอนโดมิเนียมในประเทศไทยยังคงน่าสนใจสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง หรือเพื่อการลงทุนปล่อยเช่าครับ แม้จะมีข้อจำกัดเรื่องโควต้า 49% และกฎเรื่องที่มาของเงิน แต่ก็ไม่ได้ซับซ้อนเกินไปที่จะจัดการได้ หากเข้าใจขั้นตอนที่ถูกต้อง

สิ่งสำคัญที่สุด ที่ผมอยากจะย้ำเตือนในฐานะคอลัมนิสต์การเงินก็คือ การทำความเข้าใจเรื่อง “แบบทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET)” ครับ จำไว้ว่า `fet ย่อมาจาก` แบบฟอร์มการเงินที่พิสูจน์ว่าเงินซื้อคอนโดฯ ของคุณมาจากต่างประเทศ และเป็นเอกสารบังคับที่ต้องใช้ตอนจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน

**คำแนะนำง่ายๆ คือ:**

1. **ตรวจสอบโควต้าชาวต่างชาติ:** ก่อนตัดสินใจซื้อโครงการไหน ให้แน่ใจว่าโครงการนั้นยังมีโควต้า 49% สำหรับชาวต่างชาติเหลืออยู่สำหรับการซื้อแบบสิทธิ์ขาดนะครับ ไม่งั้นอาจจะต้องเปลี่ยนไปดูแบบสิทธิ์เช่าระยะยาวแทน
2. **วางแผนการโอนเงินล่วงหน้า:** ปรึกษาธนาคารไทยที่คุณจะใช้รับเงินโอน และปรึกษาตัวแทนขายของโครงการคอนโดฯ ถึงวิธีการโอนเงินที่ถูกต้องและสะดวกที่สุดสำหรับเคสของคุณ ย้ำเรื่องการแจ้งวัตถุประสงค์ “เพื่อซื้อคอนโดมิเนียม” ให้ชัดเจน
3. **ยอดเงินสำคัญ:** ถ้าโอนตั้งแต่ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไป ให้ขอเอกสาร “แบบทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET)” ถ้าโอนน้อยกว่านั้น ให้ขอ “หนังสือรับรองการโอนเงิน” แทนครับ เอกสารทั้งสองอย่างใช้ได้เหมือนกันที่กรมที่ดิน
4. **เก็บเอกสารให้ดี:** เมื่อได้เอกสาร **FET** หรือหนังสือรับรองมาแล้ว ถ่ายสำเนาไว้หลายๆ ชุด แล้วเก็บต้นฉบับไว้ให้ดีสุดๆ เลยนะครับ เพราะต้องใช้ยื่นตอนจดทะเบียน

⚠️ **ความเสี่ยงที่ต้องรู้:** กฎระเบียบต่างๆ อาจมีการเปลี่ยนแปลงได้ในอนาคตครับ ควรติดตามข่าวสาร หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติร่วมด้วย เพื่อให้แน่ใจว่าคุณทำตามกฎที่อัปเดตที่สุด

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ ไม่ว่าจะเป็นที่ไหน ย่อมมีความแตกต่างทางกฎหมายและขั้นตอนกับประเทศของคุณเองครับ ประเทศไทยก็เช่นกัน แต่ไม่ได้หมายความว่าเป็นไปไม่ได้ครับ แค่ต้องศึกษาให้ดี ทำความเข้าใจในสิ่งที่อาจจะดูซับซ้อนอย่างเอกสาร **FET** (ในความหมายทางการเงินนะครับ!) และปฏิบัติตามขั้นตอนให้ถูกต้อง

หวังว่าบทความนี้จะช่วยคลายความสงสัยเกี่ยวกับ `fet ย่อมาจาก` และทำให้การวางแผนซื้อคอนโดฯ ในฝันที่เมืองไทยของคุณง่ายขึ้นนะครับ ขอให้ทุกคนที่กำลังมองหาโอกาสนี้ ประสบความสำเร็จครับ!